Bieden op een huis? Pas op voor 7 dure fouten
Geplaatst op: 10-11-2020, 13:42:04
Ondanks de coronacrisis blijven de huizenprijzen de pan uitrijzen. Het is daarom nog steeds lastig om als starter een betaalbare woning te vinden. Wil je heel graag een eigen woning, dan is de verleiding groot om te snel een bod uit te brengen of meer te bieden dan je je eigenlijk kunt veroorloven. We zetten zeven valkuilen voor je op een rij.
Het grote probleem voor starters op de woningmarkt is dat het aanbod aan woningen schaars is, terwijl er veel kapers op de kust zijn. Als je de concurrentie aan moet met veel andere woningzoekenden, maakt dat jouw onderhandelingspositie natuurlijk niet sterk. Juist dan is het zaak om het hoofd koel te houden. Anders loop je het risico om dure fouten te maken. Wat kan er mis gaan?
Valkuil 1: Je biedt meer dan verantwoord is
Als huizenkopers elkaar staan te verdringen, is de verleiding groot om veel meer te bieden dan de vraagprijs. Hierdoor loop je het risico dat je in problemen komt met de financiering.
Hypotheekverstrekkers mogen namelijk nog maar maximaal 100% van de woningwaarde uitlenen. Blijkt dat je woning lager wordt getaxeerd dan jij ervoor hebt betaald, dan moet je het verschil zelf bijleggen, naast alle bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, courtage, taxatie- en notariskosten.
Bereken daarom voor je een openingsbod uitbrengt wat je budget is en wat de reële waarde is van de woning die je op het oog hebt.
Je kunt bijvoorbeeld bij het Kadaster een overzicht kopen van de transactieprijzen van alle woningen die de afgelopen jaren in een bepaald postcodegebied zijn verkocht. Dit kost 2,95 euro.
Verder kun je natuurlijk checken voor welke prijs vergelijkbare woningen op Funda.nl worden aangeboden.
Valkuil 2: Je neemt onvoldoende tijd voor een bezichtiging
Het zal je maar gebeuren: na de sleuteloverdracht blijkt dat het dak van je nieuwe huis te lekken of er blijkt asbest in te zitten. De koper achteraf aansprakelijk stellen is lang niet altijd mogelijk, want dat kan alleen bij gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan en als de verkoper deze bewust heeft verzwegen.
Bovendien heb je zelf een onderzoeksplicht: bij zichtbare gebreken die je zelf met een beetje inspanning had kunnen ontdekken, kun je niet achteraf aankloppen bij de verkoper.
Plan daarom meer dan één bezichtiging in. En laat een bouwkundige keuring uitvoeren of neem een aankoopmakelaar in de arm.
Valkuil 3: Onvoldoende juridisch onderzoek
Check ook alle juridische aspecten rond de woning. Rust er bijvoorbeeld op de achtertuin een recht van overpad? Zijn er plannen om het grasveld voor de woning te bebouwen?
Valkuil 4: Geen wisselgeld in onderhandelingen
Heb je een goed beeld van de woning en de waarde ervan, dan kan het bieden beginnen. Staar je echter niet blind op de prijs. In een overspannen woningmarkt valt misschien niet over de prijs te onderhandelen, maar misschien kun je de verkoper met gunstige voorwaarden over de streep trekken.
Als de verkoper naar een nieuwbouwwoning vertrekt, kun je hem misschien verleiden met wat flexibiliteit in de overdrachtsdatum. Heeft hij al een ander huis gekocht, dan is de kans groot dat hij snel van het huis af wil en kun je aanbieden om de transactie snel te laten plaatsvinden.
Valkuil 5: Onderhandelingsfouten
Bij onderhandelen is het belangrijk om te weten welke ruimte je hebt. Probeer daarom de positie van de verkoper te achterhalen. Moet hij zijn woning met spoed verkopen? Of zit er geen haast achter?
Kom niet te gretig over tijdens de onderhandelingen, want dan is de kans groot dat de verkoper probeert je te verleiden tot een hoger bod.
Valkuil 6: Bieden zonder voorbehoud van financiering
Na het tekenen van de koopakte heb je een wettelijke bedenktijd van drie werkdagen. Daarna kun je alleen nog kosteloos onder de deal uikomen als je een beroep doet op de ontbindende voorwaarden. Heb je die niet opgesteld, dan moet je flink in de buidel tasten om de koop ongedaan te maken: je bent dan 10% van de koopsom verschuldigd.
Omdat er een risico is dat je de hypotheek niet rond kunt krijgen, is het verstandig om altijd een voorbehoud van financiering te maken. Wil je daar een beroep op doen, dan moet je meestal wel een afwijzing van de geldverstrekker kunnen tonen als bewijs.
Valkuil 7: ... en van technische gebreken
Niet elk gebrek is met het blote oog zichtbaar. Sommige gebreken kunnen echter zo groot zijn, dat je je moet afvragen of je de woning nog wel wil. Denk bijvoorbeeld aan een verzakte vloer.
Zeker bij wat oudere woningen is het verstandig om in de koopovereenkomst een passage op te nemen waarin staat dat de koop kan worden ontbonden als uit een bouwtechnische keuring blijkt dat de kosten om gebreken te herstellen boven een bepaald bedrag uitkomen. Let wel op: het gaat hierbij uitsluitend om direct noodzakelijk herstel. Ook zul je dit met het rapport moeten kunnen aantonen.
Bron: bijdrage van Jasperien Van Weerdt van 7 november 2020 op www.iexgeld.nl